Zusammenfassung

Im Jahr 2023 gab das Land NÖ insgesamt rund 421,23 Millionen Euro für Wohnungsförderung aus. Davon entfielen 195,05 Millionen Euro auf die Förderung des Wohnungsbaus, vor allem von gemeinnützigen Bauvereinigungen. Diese Förderung war auf leistbares Wohnen, nachhaltige Bauweisen, Stärkung von Eigentum sowie Wohnformen für Junge, Familien und Ältere ausgerichtet.
Im Zeitraum 2021 bis 2023 betrugen die durchschnittlichen Auszahlungen für Wohnungsförderung jährlich 370,73 Millionen Euro bei insgesamt 11.280 geförderten Wohneinheiten.
Die Gesamtauszahlungen für Wohnungsförderung stiegen im Zeitraum 2021 bis 2023 um 70,15 Millionen Euro oder 20,0 Prozent auf 421,23 Millionen Euro. Dieser Anstieg übertraf den Rückgang im Jahr 2022 um 12,20 Millionen Euro oder 3,5 Prozent gegenüber dem Jahr 2021 um mehr als das Fünffache. Im Jahr 2024 betrugen die Gesamtauszahlungen für die Wohnungsförderung 400,27 Millionen Euro.

Weniger Wohnungsbau, mehr Eigenheime und Sanierungen

In den Jahren 2021 bis 2023 bewilligte die NÖ Landesregierung im Wohnungsbau insgesamt Förderungen für 7.668 Wohneinheiten. Dabei stieg die Anzahl der zur Förderung bewilligten Wohneinheiten von 3.655 im Jahr 2021 auf 3.969 Wohneinheiten im Jahr 2022 und brach auf 44 Wohneinheiten im Jahr 2023 ein. Das war einerseits auf die gestiegenen Bau-, Energie- und Finanzierungskosten sowie andererseits auf Beschränkungen der Kreditvergaben zurückzuführen.
Dem Minus beim Wohnungsbau stand ein Plus bei der Errichtung von Eigenheimen sowie bei der Sanierung von Eigenheimen und Wohnungen gegenüber. Die Anzahl der zur Förderung bewilligten Wohneinheiten in der Errichtung von Eigenheimen verzeichnete im Jahr 2023 mit 1.146 Wohneinheiten einen Anstieg um 257 gegenüber dem Jahr 2021. In der Eigenheimsanierung stieg diese Anzahl von 2.827 um 4.719 auf 7.546 Wohneinheiten im Jahr 2023. Die Wohnungssanierung verzeichnete einen Anstieg von 2.521 zur Förderung bewilligten Wohneinheiten im Jahr 2022 um 317 auf 2.838 im Jahr 2023.

Prognose zum Wohnungs- und Förderungsbedarf

In den Jahren 2021 und 2022 lag die Anzahl der zur Förderung bewilligten 3.655 beziehungsweise 3.969 Wohneinheiten über dem im Jahr 2015 prognostizierten Förderungsbedarf von 3.548 Einheiten im großvolumigen Wohnungsbau; im Jahr 2023 darunter. Diese Prognose hatte einen Gesamtbedarf von jährlich 9.500 Wohneinheiten bis zum Jahr 2025 ermittelt. Eine Studie aus dem Jahr 2024 gab den Gesamtbedarf mit 9.700 Wohneinheiten pro Jahr an.
Neuere Untersuchungen zum Wohnungs- und Förderungsbedarf waren mit dem „Almanach Bauen + Wohnen in Niederösterreich“ 2023 beauftragt. Damit fehlte eine wesentliche Grundlage für die finanzielle und die strategische Ausrichtung der Wohnungsförderung, die auch Leerstände und Sanierungen berücksichtigen sollte.

Neues Förderungsmodell wegen Anhebung der Leitzinsen

In den Jahren 2021 bis 2023 bestand die Förderung für den Wohnungsbau entweder aus einem Förderungsdarlehen mit einer Haftung des Landes NÖ (Haftungsdarlehen) und Zuschüssen, welche die Darlehenszinsen für die Förderungsnehmer nach oben begrenzten (Zinscap), oder aus einem Haftungsdarlehen mit einem fixen Zinssatz. Die Fixzins-Variante bestand von 15. Dezember 2020 bis 30. November 2023, fand jedoch keinen Anklang.
Die Höhe eines Förderungsdarlehens errechnete sich aus einem förderbaren Nominale, das sich aus einer Punkteanzahl, einer förderbaren Wohnnutzfläche in Quadratmetern und einem Hebesatz ergab. Die Zinsobergrenze stieg ab dem fünften Jahr von einem Prozent fünfjährlich um 0,5 Prozent auf drei Prozent jährlich. Dieses Förderungsmodell erwies sich bei niedrigen Kapitalmarktzinsen als wirtschaftlich und zweckmäßig, vernachlässigte jedoch die Zahlungen des Landes NÖ, die bei Überschreiten der Zinsobergrenze für alle neuen und noch aushaftenden Förderungsdarlehen anfielen.
Nach der schrittweisen Anhebung der Leitzinsen ab 21. Juli 2022 „explodierten“ die Auszahlungen für die Zinscap-Zuschüsse von 56.906,00 Euro im Jahr 2022 auf rund 65,00 Millionen Euro im Jahr 2023. Das erforderte einen Förderungsstopp und ein neues Förderungsmodell, das ab 1. Dezember 2023 mit der „Objektförderung 50/50“ mit einem nachrangigen Förderungsdarlehen, degressiven Zinszuschuss und fixen Zinssatz zur Verfügung stand.
Der Rechnungsabschluss 2023 wies aushaftende Förderungsdarlehen im Wohnungsbau von 2,92 Milliarden Euro aus.

Drei Beiräte und eine Abteilung für Wohnungsförderung

Mit Ansuchen um Wohnungsförderung waren ein Gestaltungsbeirat, ein Wohnungsförderungsbeirat und die Fachabteilung für Wohnungsförderung befasst. Diese beurteilten teils gleichgelagerte und teils gegenläufige architektonische, ökologische, ökonomische sowie soziale Anforderungen. Das erforderte eine Abstimmung der Beurteilungskriterien.
Der Wohnbauforschungsbeirat begleitete und begutachtete die Förderung von Forschungsvorhaben zur Wohnungsförderung. Zwei mehrjährige Forschungsprojekte enthielten auch Dienstleistungen für die Fachabteilung. Diese wiesen keine innovativen Forschungsinhalte auf und wären nach dem Vergaberecht zu beauftragen gewesen, weil eine Förderungsvoraussetzung fehlte. Das betraf die Begleitung und die Dokumentation von Forschungsprojekten sowie die Qualitätssicherung beziehungsweise die Überprüfung von Planungs- und Berechnungsunterlagen sowie von Energieausweisen.
Die zuständige Fachabteilung wickelte mit 13 Bediensteten (12,90 Vollzeit-äquivalente) die Angelegenheiten der Wohnungsförderung sowie der drei Beiräte ab. Die Abwicklung erfolgte im Wesentlichen elektronisch mit internen und externen Kontrollschritten sowie mit Maßnahmen zur Korruptionsprävention.
Die Hinweise auf Verbesserungen betrafen die Dokumentation der Entscheidungsgründe von Punktevergaben und Bewilligungen für Überschreitungen von Baukostenobergrenzen sowie das Nachschärfen der Wohnungsförderungsrichtlinien in Bezug auf die theoretisch mögliche Förderung von Wohnungsbauten in Gefahrenzonen, auf Förderungswerber mit Verstößen gegen gesetzliche Bestimmungen oder behördliche Anordnungen sowie in Bezug auf Sanktionen für die Nichteinhaltung von vertraglichen Verpflichtungen beziehungsweise die vorübergehende Einstellung von Förderungsleistungen.

Weiterentwicklung der Förderung des Wohnungsbaus

Die finanziellen und die strategischen Grundlagen für die Förderung des Wohnungsbaus, wie das Budgetprogramm 2021 bis 2026, das Paktum zum Finanzausgleich 2024 bis 2028 oder das Arbeitsübereinkommen 2023 bis 2028, sahen die Einsetzung von Arbeits- und Expertengruppen sowie Evaluierungen im Bereich der Wohnungsförderung beziehungsweise der Förderungsmodelle und der Förderungsregeln vor.
Mit den Ergebnissen dieser Evaluierungen sollten das System und die Richtlinien der NÖ Wohnungsförderung beziehungsweise die Förderung des Wohnungsbaus weiterentwickelt werden. Für eine Weiterentwicklung wären auch Modellrechnungen zweckmäßig.
Die NÖ Landesregierung sagte in ihrer Stellungnahme vom 23. September 2025 im Wesentlichen zu, die Empfehlungen des Landesrechnungshofs umzusetzen, und informierte über die dazu geplanten beziehungsweise bereits gesetzten Maßnahmen.
Der Landesrechnungshof bekräftigte, dass Wohnbauten im Hochwasserabflussbereich mehr kosten und diese Mehrkosten die Leistbarkeit des dort errichteten Wohnraums nachhaltig belasten und nicht verbessern. Daher sollte die Errichtung von Wohnungsbauten in hochwassergefährdeten oder anderen Naturgefahren ausgesetzten Zonen nicht gefördert werden.